§ 28 - Investment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (InvRBV)

V. v. 16.12.2009 BGBl. I S. 3871 (Nr. 79); aufgehoben durch § 36 V. v. 16.07.2013 BGBl. I S. 2483
Geltung ab 23.12.2009; FNA: 7612-2-5 Investmentwesen

§ 28 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

(1) ¹Die Bewertung einer Beteiligung vor ihrem Erwerb gemäß § 68 Absatz 2 des Investmentgesetzes dient dazu, die Angemessenheit der Gegenleistung in sinngemäßer Anwendung des § 67 Absatz 5 des Investmentgesetzes festzustellen. ²Der Sachverständige gemäß § 68 Absatz 2 Satz 3 des Investmentgesetzes hat die wesentlichen Grundlagen und Annahmen seiner Bewertung der Immobilien, insbesondere alle wertbeeinflussenden Faktoren im Gutachten darzulegen. ³Der Abschlussprüfer hat in seinem Gutachten die wertmäßigen Zusammenhänge und Unterschiede zwischen dem Nettovermögenswert laut Vermögensaufstellung und dem ermittelten Beteiligungswert darzulegen und zu erläutern.

(2) ¹Nach dem Erwerb der Beteiligung ist im Zusammenhang mit neuerworbenen Immobilien oder Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft § 79 Absatz 1 Satz 4 bis 6 des Investmentgesetzes in der Regel entsprechend anzuwenden. ²Absatz 3 ist auf Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft entsprechend anzuwenden.

(3) ¹Der Wert der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist gemäß § 70 Absatz 1 Satz 2 des Investmentgesetzes auf der Grundlage einer Vermögensaufstellung zu ermitteln. ²Maßgeblich ist die aktuelle monatliche Vermögensaufstellung zum Zeitpunkt der Bewertung. ³Die Kapitalanlagegesellschaft hat einheitliche Grundsätze für das Mengengerüst und die Bewertung des Vermögens und der Schulden aufzustellen. ⁴In den Grundsätzen ist zu berücksichtigen, dass die Rechnungslegung in den Sitzländern der Immobilien-Gesellschaften Besonderheiten, insbesondere Aktivposten ohne Vermögenscharakter und fehlende Passivposten mit Schuldcharakter aufweisen kann. ⁵Die Beachtung der Grundsätze ist im Rahmen der jährlichen Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes zu bestätigen. ⁶Die Jahresabschlussprüfung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes, die jährliche Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes und die Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes dürfen durch denselben Abschlussprüfer erfolgen, wenn für die Bestellung die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

(4) ¹Bei der Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes hat der Abschlussprüfer einen marktnahen Wert zu ermitteln, wie er nach den allgemeinen Grundsätzen für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen vorgeschrieben ist. ²Ausgangspunkt für die Bewertung ist der Nettowert gemäß der Vermögensaufstellung. ³Der darin angesetzte Wert für die Immobilien ist durch den zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert oder, wenn dieser noch nicht maßgeblich ist, durch den Kaufpreis zu ersetzen. ⁴Weitere Auswirkungen dieser Wertdifferenz zum Beispiel auf Rückstellungen oder latente Steueransprüche und Verpflichtungen sind zu berücksichtigen. ⁵Weitere Vermögensgegenstände und Schulden sind nach den Wertmaßstäben des § 36 Absatz 2 bis 4 des Investmentgesetzes zu beurteilen. ⁶Darüber hinaus können im Rahmen der Bewertung nach dem Ermessen der bewertenden Person besondere Wertkomponenten angesetzt werden, wie zum Beispiel ein Geschäftswert entsprechend dem Geschäftsmodell der Immobilien-Gesellschaft und deren tatsächlicher Geschäftstätigkeit. ⁷Das gilt auch für Wertkomponenten zum Beispiel auf Grund von erschwerten Vermarktungsmöglichkeiten der Beteiligung, abweichenden Gewinnverteilungsabreden oder Vereinbarungen über Auseinandersetzungsguthaben, falls die Gesellschaft aufgelöst wird. ⁸Wertkomponenten, die im Zusammenhang mit der Vermarktung der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien stehen, finden ausschließlich Eingang in den Beteiligungswert über die Werte, die vom Sachverständigenausschuss für die Immobilien festgestellt wurden.

(5) ¹Keine gesonderte Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes muss erfolgen für Immobilien-Gesellschaften, an denen eine Beteiligung nicht direkt für Rechnung des Sondervermögens gehalten wird, sondern lediglich indirekt über eine andere Immobilien-Gesellschaft. ²Der Wert der in Satz 1 genannten Beteiligungen kann zusammen mit dem Wert der direkt gehaltenen Immobilien-Gesellschaft, die dem Sondervermögen die Beteiligung vermittelt, ermittelt werden.

(6) ¹Die Kapitalanlagegesellschaft hat den vom Abschlussprüfer ermittelten Wert der Beteiligung am ersten Preisermittlungstag, der auf die Bekanntgabe des Wertes durch den Abschlussprüfer an die Kapitalanlagegesellschaft folgt, an Stelle des bisher angesetzten Wertes bei der Ermittlung des Anteilpreises zugrunde zu legen. ²Bis zur nächsten Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist der Wert der Beteiligung von der Kapitalanlagegesellschaft im Rahmen des § 70 Absatz 1 des Investmentgesetzes auf der Grundlage der monatlichen Vermögensaufstellungen fortzuschreiben. ³Die Fortschreibung darf sich nur auf Wertkomponenten erstrecken, die keiner Bewertung mit wesentlichem Ermessensspielraum unterliegen. ⁴Fortschreibungen sind auch zum Zeitpunkt des Wertansatzes nach Satz 1 vorzunehmen, wenn Ereignisse zwischen Bewertungsstichtag und späterer Bekanntgabe des Wertes dazu Anlass geben.

(7) ¹Abweichend vom gesetzlich vorgesehenen Bewertungsintervall ist der Wert der Beteiligung erneut gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Kapitalanlagegesellschaft der Ansatz des zuletzt ermittelten Wertes auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren, die durch Fortschreibung des zuletzt ermittelten Wertes nicht angemessen berücksichtigt werden können, nicht mehr sachgerecht ist. ²Folgende Faktoren zählen grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bewertungsfaktoren und sind deshalb durch Fortschreibung zu berücksichtigen:

1. Neubewertung oder erstmalige Bewertung einer Immobilie durch den Sachverständigenausschuss;

2. Neuerwerb einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft;

3. Verkauf der einzigen Immobilie, wenn der Verkaufspreis nicht wesentlich vom Verkehrswert abweicht;

4. Kapitalmaßnahmen;

5. Ausschüttungen;

6. Aufnahme oder Rückzahlung von Darlehen;

7. nachträgliche Korrekturen der Jahresabschlüsse auf allen Beteiligungsstufen;

8. Veränderung des Wertes durch laufende Erträge und Aufwendungen.

³Im Einzelfall kann jedoch auch bei den Bewertungsfaktoren nach Satz 2 eine Neubewertung notwendig sein, insbesondere wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie wesentliche Veränderungen bei anderen Vermögens- und Schuldposten der Gesellschaft nach sich ziehen könnte.

(8) In den Vermögensaufstellungen nach § 44 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 des Investmentgesetzes ist der gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ermittelte und von der Kapitalanlagegesellschaft bis zum Berichtsstichtag fortgeschriebene Wert der direkt für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften anzusetzen.

Text in der Fassung des Artikels 3 Erste Verordnung zur Änderung der Derivateverordnung V. v. 28. Juni 2011 BGBl. I S. 1278 m.W.v. 1. Juli 2011