Änderung § 28 InvRBV vom 01.07.2011

§ 28 InvRBV a.F. (alte Fassung)
in der vor dem 01.07.2011 geltenden Fassung

§ 28 InvRBV n.F. (neue Fassung)
in der am 01.07.2011 geltenden Fassung
durch Artikel 3 V. v. 28.06.2011 BGBl. I S. 1278

(Textabschnitt unverändert)

§ 28 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

(Text alte Fassung)

(1) Die Bewertung einer Beteiligung vor ihrem Erwerb gemäß § 68 Absatz 2 des Investmentgesetzes dient dazu, die Angemessenheit der Gegenleistung in sinngemäßer Anwendung des § 67 Absatz 5 des Investmentgesetzes festzustellen. Der Sachverständige gemäß § 68 Absatz 2 Satz 3 des Investmentgesetzes hat die wesentlichen Grundlagen und Annahmen seiner Bewertung der Immobilien, insbesondere alle wertbeeinflussenden Faktoren im Gutachten darzulegen. Der Abschlussprüfer hat in seinem Gutachten die wertmäßigen Zusammenhänge und Unterschiede zwischen dem Nettovermögenswert laut Vermögensaufstellung und dem ermittelten Beteiligungswert darzulegen und zu erläutern.

(2) Nach dem Erwerb der Beteiligung ist im Zusammenhang mit neuerworbenen Immobilien oder Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft § 79 Absatz 1 Satz 4 bis 6 des Investmentgesetzes in der Regel entsprechend anzuwenden. Absatz 3 ist auf Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft entsprechend anzuwenden.

(3) Der Wert der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist gemäß § 70 Absatz 1 Satz 2 des Investmentgesetzes auf der Grundlage einer Vermögensaufstellung zu ermitteln. Maßgeblich ist die aktuelle monatliche Vermögensaufstellung zum Zeitpunkt der Bewertung. Die Kapitalanlagegesellschaft hat einheitliche Grundsätze für das Mengengerüst und die Bewertung des Vermögens und der Schulden aufzustellen. In den Grundsätzen ist zu berücksichtigen, dass die Rechnungslegung in den Sitzländern der Immobilien-Gesellschaften Besonderheiten, insbesondere Aktivposten ohne Vermögenscharakter und fehlende Passivposten mit Schuldcharakter aufweisen kann. Die Beachtung der Grundsätze ist im Rahmen der jährlichen Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes zu bestätigen. Die Jahresabschlussprüfung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes, die jährliche Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes und die Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes dürfen durch denselben Abschlussprüfer erfolgen, wenn für die Bestellung die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

(4) Bei der Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes hat der Abschlussprüfer einen marktnahen Wert zu ermitteln, wie er nach den allgemeinen Grundsätzen für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen vorgeschrieben ist. Ausgangspunkt für die Bewertung ist der Nettowert gemäß der Vermögensaufstellung. Der darin angesetzte Wert für die Immobilien ist durch den zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert oder, wenn dieser noch nicht maßgeblich ist, durch den Kaufpreis zu ersetzen. Weitere Auswirkungen dieser Wertdifferenz zum Beispiel auf Rückstellungen oder latente Steueransprüche und Verpflichtungen sind zu berücksichtigen. Weitere Vermögensgegenstände und Schulden sind nach den Wertmaßstäben des § 36 Absatz 2 bis 4 des Investmentgesetzes zu beurteilen. Darüber hinaus können im Rahmen der Bewertung nach dem Ermessen der bewertenden Person besondere Wertkomponenten angesetzt werden, wie zum Beispiel ein Geschäftswert entsprechend dem Geschäftsmodell der Immobilien-Gesellschaft und deren tatsächlicher Geschäftstätigkeit. Das gilt auch für Wertkomponenten zum Beispiel auf Grund von erschwerten Vermarktungsmöglichkeiten der Beteiligung, abweichenden Gewinnverteilungsabreden oder Vereinbarungen über Auseinandersetzungsguthaben, falls die Gesellschaft aufgelöst wird. Wertkomponenten, die im Zusammenhang mit der Vermarktung der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien stehen, finden ausschließlich Eingang in den Beteiligungswert über die Werte, die vom Sachverständigenausschuss für die Immobilien festgestellt wurden.

(5) Keine gesonderte Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes muss erfolgen für Immobilien-Gesellschaften, an denen eine Beteiligung nicht direkt für Rechnung des Sondervermögens gehalten wird, sondern lediglich indirekt über eine andere Immobilien-Gesellschaft. Der Wert der in Satz 1 genannten Beteiligungen kann zusammen mit dem Wert der direkt gehaltenen Immobilien-Gesellschaft, die dem Sondervermögen die Beteiligung vermittelt, ermittelt werden.

(6) Die Kapitalanlagegesellschaft hat den vom Abschlussprüfer ermittelten Wert der Beteiligung am ersten Preisermittlungstag, der auf die Bekanntgabe des Wertes durch den Abschlussprüfer an die Kapitalanlagegesellschaft folgt, an Stelle des bisher angesetzten Wertes bei der Ermittlung des Anteilpreises zugrunde zu legen. Bis zur nächsten Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist der Wert der Beteiligung von der Kapitalanlagegesellschaft im Rahmen des § 70 Absatz 1 des Investmentgesetzes auf der Grundlage der monatlichen Vermögensaufstellungen fortzuschreiben. Die Fortschreibung darf sich nur auf Wertkomponenten erstrecken, die keiner Bewertung mit wesentlichem Ermessensspielraum unterliegen. Fortschreibungen sind auch zum Zeitpunkt des Wertansatzes nach Satz 1 vorzunehmen, wenn Ereignisse zwischen Bewertungsstichtag und späterer Bekanntgabe des Wertes dazu Anlass geben.

(7) Abweichend vom gesetzlich vorgesehenen jährlichen Bewertungsintervall ist der Wert der Beteiligung erneut gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Kapitalanlagegesellschaft der Ansatz des zuletzt ermittelten Wertes auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren, die durch Fortschreibung des zuletzt ermittelten Wertes nicht angemessen berücksichtigt werden können, nicht mehr sachgerecht ist. Folgende Faktoren zählen grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bewertungsfaktoren und sind deshalb durch Fortschreibung zu berücksichtigen:

(Text neue Fassung)

(1) ¹ Die Bewertung einer Beteiligung vor ihrem Erwerb gemäß § 68 Absatz 2 des Investmentgesetzes dient dazu, die Angemessenheit der Gegenleistung in sinngemäßer Anwendung des § 67 Absatz 5 des Investmentgesetzes festzustellen. ² Der Sachverständige gemäß § 68 Absatz 2 Satz 3 des Investmentgesetzes hat die wesentlichen Grundlagen und Annahmen seiner Bewertung der Immobilien, insbesondere alle wertbeeinflussenden Faktoren im Gutachten darzulegen. ³ Der Abschlussprüfer hat in seinem Gutachten die wertmäßigen Zusammenhänge und Unterschiede zwischen dem Nettovermögenswert laut Vermögensaufstellung und dem ermittelten Beteiligungswert darzulegen und zu erläutern.

(2) ¹ Nach dem Erwerb der Beteiligung ist im Zusammenhang mit neuerworbenen Immobilien oder Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft § 79 Absatz 1 Satz 4 bis 6 des Investmentgesetzes in der Regel entsprechend anzuwenden. ² Absatz 3 ist auf Beteiligungen der Immobilien-Gesellschaft entsprechend anzuwenden.

(3) ¹ Der Wert der Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist gemäß § 70 Absatz 1 Satz 2 des Investmentgesetzes auf der Grundlage einer Vermögensaufstellung zu ermitteln. ² Maßgeblich ist die aktuelle monatliche Vermögensaufstellung zum Zeitpunkt der Bewertung. ³ Die Kapitalanlagegesellschaft hat einheitliche Grundsätze für das Mengengerüst und die Bewertung des Vermögens und der Schulden aufzustellen. ⁴ In den Grundsätzen ist zu berücksichtigen, dass die Rechnungslegung in den Sitzländern der Immobilien-Gesellschaften Besonderheiten, insbesondere Aktivposten ohne Vermögenscharakter und fehlende Passivposten mit Schuldcharakter aufweisen kann. ⁵ Die Beachtung der Grundsätze ist im Rahmen der jährlichen Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes zu bestätigen. ⁶ Die Jahresabschlussprüfung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes, die jährliche Prüfung der Vermögensaufstellung gemäß § 70 Absatz 1 Satz 1 des Investmentgesetzes und die Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes dürfen durch denselben Abschlussprüfer erfolgen, wenn für die Bestellung die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

(4) ¹ Bei der Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes hat der Abschlussprüfer einen marktnahen Wert zu ermitteln, wie er nach den allgemeinen Grundsätzen für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen vorgeschrieben ist. ² Ausgangspunkt für die Bewertung ist der Nettowert gemäß der Vermögensaufstellung. ³ Der darin angesetzte Wert für die Immobilien ist durch den zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert oder, wenn dieser noch nicht maßgeblich ist, durch den Kaufpreis zu ersetzen. ⁴ Weitere Auswirkungen dieser Wertdifferenz zum Beispiel auf Rückstellungen oder latente Steueransprüche und Verpflichtungen sind zu berücksichtigen. ⁵ Weitere Vermögensgegenstände und Schulden sind nach den Wertmaßstäben des § 36 Absatz 2 bis 4 des Investmentgesetzes zu beurteilen. ⁶ Darüber hinaus können im Rahmen der Bewertung nach dem Ermessen der bewertenden Person besondere Wertkomponenten angesetzt werden, wie zum Beispiel ein Geschäftswert entsprechend dem Geschäftsmodell der Immobilien-Gesellschaft und deren tatsächlicher Geschäftstätigkeit. ⁷ Das gilt auch für Wertkomponenten zum Beispiel auf Grund von erschwerten Vermarktungsmöglichkeiten der Beteiligung, abweichenden Gewinnverteilungsabreden oder Vereinbarungen über Auseinandersetzungsguthaben, falls die Gesellschaft aufgelöst wird. ⁸ Wertkomponenten, die im Zusammenhang mit der Vermarktung der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien stehen, finden ausschließlich Eingang in den Beteiligungswert über die Werte, die vom Sachverständigenausschuss für die Immobilien festgestellt wurden.

(5) ¹ Keine gesonderte Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes muss erfolgen für Immobilien-Gesellschaften, an denen eine Beteiligung nicht direkt für Rechnung des Sondervermögens gehalten wird, sondern lediglich indirekt über eine andere Immobilien-Gesellschaft. ² Der Wert der in Satz 1 genannten Beteiligungen kann zusammen mit dem Wert der direkt gehaltenen Immobilien-Gesellschaft, die dem Sondervermögen die Beteiligung vermittelt, ermittelt werden.

(6) ¹ Die Kapitalanlagegesellschaft hat den vom Abschlussprüfer ermittelten Wert der Beteiligung am ersten Preisermittlungstag, der auf die Bekanntgabe des Wertes durch den Abschlussprüfer an die Kapitalanlagegesellschaft folgt, an Stelle des bisher angesetzten Wertes bei der Ermittlung des Anteilpreises zugrunde zu legen. ² Bis zur nächsten Bewertung gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ist der Wert der Beteiligung von der Kapitalanlagegesellschaft im Rahmen des § 70 Absatz 1 des Investmentgesetzes auf der Grundlage der monatlichen Vermögensaufstellungen fortzuschreiben. ³ Die Fortschreibung darf sich nur auf Wertkomponenten erstrecken, die keiner Bewertung mit wesentlichem Ermessensspielraum unterliegen. ⁴ Fortschreibungen sind auch zum Zeitpunkt des Wertansatzes nach Satz 1 vorzunehmen, wenn Ereignisse zwischen Bewertungsstichtag und späterer Bekanntgabe des Wertes dazu Anlass geben.

(7) ¹ Abweichend vom gesetzlich vorgesehenen Bewertungsintervall ist der Wert der Beteiligung erneut gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Kapitalanlagegesellschaft der Ansatz des zuletzt ermittelten Wertes auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren, die durch Fortschreibung des zuletzt ermittelten Wertes nicht angemessen berücksichtigt werden können, nicht mehr sachgerecht ist. ² Folgende Faktoren zählen grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bewertungsfaktoren und sind deshalb durch Fortschreibung zu berücksichtigen:

(Textabschnitt unverändert)

1. Neubewertung oder erstmalige Bewertung einer Immobilie durch den Sachverständigenausschuss;

2. Neuerwerb einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft;

3. Verkauf der einzigen Immobilie, wenn der Verkaufspreis nicht wesentlich vom Verkehrswert abweicht;

4. Kapitalmaßnahmen;

5. Ausschüttungen;

6. Aufnahme oder Rückzahlung von Darlehen;

7. nachträgliche Korrekturen der Jahresabschlüsse auf allen Beteiligungsstufen;

8. Veränderung des Wertes durch laufende Erträge und Aufwendungen.

(Text alte Fassung)

Im Einzelfall kann jedoch auch bei den Bewertungsfaktoren nach Satz 2 eine Neubewertung notwendig sein, insbesondere wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie wesentliche Veränderungen bei anderen Vermögens- und Schuldposten der Gesellschaft nach sich ziehen könnte.

(Text neue Fassung)

³ Im Einzelfall kann jedoch auch bei den Bewertungsfaktoren nach Satz 2 eine Neubewertung notwendig sein, insbesondere wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie wesentliche Veränderungen bei anderen Vermögens- und Schuldposten der Gesellschaft nach sich ziehen könnte.

(Textabschnitt unverändert)

(8) In den Vermögensaufstellungen nach § 44 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 des Investmentgesetzes ist der gemäß § 70 Absatz 2 des Investmentgesetzes ermittelte und von der Kapitalanlagegesellschaft bis zum Berichtsstichtag fortgeschriebene Wert der direkt für Rechnung des Sondervermögens gehaltenen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften anzusetzen.